Certaines activités connexes ou complémentaires de celles autorisées par le bail peuvent être exercées sans l'autorisation préalable du bailleur en raison des usages commerciaux

Bail commercial

Une société bailleresse loue des locaux commerciaux à une autre société pour l’exploitation d’une activité de café, bar, salon de thé, restauration incluant la vente à emporter, étant stipulé dans le bail commercial que pourra être adjointe la vente de jeux instantanés de la Française des jeux sous réserves des autorisations administratives éventuellement nécessaires.
La bailleresse a dénoncé l’adjonction, sans autorisation, de l’activité de vente de billets d’entrée au château de Versailles, connexe et complémentaire à celle autorisée par le bail commercial, et a demandé à la société locataire de mettre fin à cette activité estimant que toute extension de la destination des lieux, même limitée à une activité connexe ou complémentaire de celle autorisée par le bail, réalisée sans l’autorisation préalable du bailleur, constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation du bail.
Selon l’article 145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. À cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de 2 mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.
La locataire ayant protesté, la bailleresse a saisi le tribunal de grande instance pour demander l’application de la clause résolutoire stipulée dans le bail et l’expulsion de la locataire.
En appel, les juges ont débouté la bailleresse de ses demandes. Ils ont considéré que l’activité de vente de billets d’entrée au château de Versailles était incluse dans la destination contractuelle car la plupart des établissements de café et brasserie situés près du château de Versailles vendent des billets pour la visite du château et que les deux activités visent la même clientèle et poursuivent le même but de rendre un service de proximité.
La Cour de cassation a confirmé la décision des juges. Ayant relevé que la vente de billets d’accès au château de Versailles était un service offert à leur clientèle par l’ensemble des bars restaurants situés à proximité et que cette activité offrait un service de proximité correspondant à l’évolution des usages locaux commerciaux aux abords du château, cette activité devait effectivement être considérée comme incluse dans le bail commercial.


Cass. civ. 3, 16 septembre 2015, n° 14-18708