Déspécialisation liée au départ en retraite du locataire

Bail commercial

L’article L. 145-51 du code de commerce comporte des dispositions spécifiques favorables au locataire commercial qui souhaite céder son bail pour partir à la retraite ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité. Il peut céder son bail pour une autre activité que celle qu’il exerçait à condition que cette dernière soit compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. L’associé unique d’une EURL et le gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL bénéficient du même droit lorsque ces sociétés sont titulaires d’un bail.
L’associé unique d’une société locataire se prévaut de ces dispositions auprès de son bailleur. Alors que la société locataire exerçait l’activité de vente et location de « tout support CD compact disc », il entend céder son bail pour une activité de « bazar, alimentation générale, orientale et boucherie, tissus, vaisselle, articles de décoration, appareils et objets divers ». Le bailleur s’oppose à cette déspécialisation plénière et cette opposition est accueillie par les juges du fond au motif que le caractère extrêmement large de l’activité envisagée, qui permet la vente de tout bien sans restriction, est de nature à empêcher le bailleur de conclure à l’avenir d’autres baux pour toutes activités commerciales de vente de biens au mépris de la clause de non-concurrence s’imposant à l’ensemble du centre commercial où se situe le local, sauf pour le bailleur à prendre le risque de voir sa responsabilité engagée.
La Cour de cassation censure la décision de la cour d’appel : certes il était possible d’invoquer la clause de non-concurrence qui s’imposait au sein du centre commercial, mais il n’a pas été constaté que l’activité envisagée venait concurrencer des commerces existant au sein du centre. De ce fait, l’opposition du bailleur est rejetée.


Cass. civ. 3e ch. 13 mai 2015, n° 14-10368