L'application du statut des baux commerciaux est exclue dans le cadre d'une convention d'utilisation portant occupation privative du domaine public

Bail commercial

Une union sportive est propriétaire d’un local qu’elle a construit sur un terrain qu’elle loue à une commune en vertu d’un bail emphytéotique. L’union sportive a conclu une « convention d’utilisation» de son local avec une SARL pour que celle-ci y exploite dans son local un bar-restaurant. Huit années plus tard, la commune a résilié le bail emphytéotique et l’union sportive a délivré un congé à la SARL qui a demandé en justice que la convention d’utilisation qu’elle avait conclue avec l’union bailleresse soit requalifiée en bail commercial et a réclamé le paiement d’une indemnité d’éviction.
Le bail emphytéotique ou emphytéose est un contrat en vertu duquel le bailleur consent au locataire un droit réel immobilier spécial sur un immeuble. Ce bail de longue durée est conclu pour une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans. Le locataire peut louer les immeubles qu’il a construits. À l’issue du bail emphytéotique, les constructions ou améliorations réalisées par le locataire deviennent la propriété du bailleur, en principe sans indemnité, sauf clause contraire. Le bail emphytéotique est utilisé par les collectivités locales pour des bâtiments industriels ou commerciaux.
La Cour de cassation a confirmé l’analyse des juges du fond qui ont estimé que la SARL n’exploitait pas un véritable fonds de commerce car elle n’avait pas une clientèle propre, élément constitutif essentiel d’un fonds de commerce. En effet, la SARL devait accepter les contraintes imposées par l’Union sportive concernant l’organisation de soirées ou de dîners à la suite des compétitions ou de manifestations de prestige et devait fournir à tous les joueurs du Club de sport adhérent de l’union sportive et présentant un ticket de l’union sportive un repas par jour à un prix défini à l’avance. L’exploitation de l’établissement avait lieu dans le Parc Municipal des Sports.
Ainsi, la SARL locataire ne pouvait prétendre à aucune propriété commerciale, ni à aucun droit au bail et donc à aucune indemnité d’éviction.
La convention d’utilisation conclue entre les parties, qui exclut expressément l’application du statut des baux commerciaux pour défaut d’existence d’un fonds de commerce, porte occupation privative du domaine public et ne peut pas être qualifiée de bail commercial.


Cass. civ. 3, 28 janvier 2015, n° 13-24661