Le recours à la convention d'occupation précaire nécessite des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties

Cession de fonds de commerce

Une société propriétaire de locaux commerciaux a conclu un renouvellement de bail commercial avec une société qui exploite un fonds de commerce de charcuterie traiteur. Deux ans plus tard, la bailleresse et la société locataire signent un accord qui fixe la date de la rupture anticipée du bail commercial mais autorise la locataire à se maintenir dans les lieux pendant une durée maximale de 23 mois après l’expiration du bail, le temps qu’elle trouve un acquéreur pour son fonds de commerce. La société locataire étant restée dans les locaux au-delà des 23 mois, la bailleresse l’a assignée en expulsion. Mais la locataire a demandé au juge qu’un bail commercial lui soit reconnu en vertu de l’accord qu’elle a conclu avec la bailleresse.
En appel, les juges ont accueilli la demande d’expulsion de la bailleresse, estimant que la convention passée entre les parties s’analysait en une convention d’occupation précaire, qui permettait à la locataire de se maintenir dans les lieux après la fin du bail, seulement le temps pour elle de trouver un acquéreur.
Mais, la Cour de cassation censure l’analyse des juges. En effet, elle déclare qu’il n’existait aucune circonstance particulière indépendante de la seule volonté des parties, au moment de la signature de la convention, qui justifiait le recours à une convention d’occupation précaire. Donc, l’autorisation du bailleur au maintien de son locataire dans les locaux commerciaux après le terme du bail n’est pas une circonstance particulière indépendante de la seule volonté des parties qui justifie la précarité de l’occupation des lieux. En conséquence, un mois après l’expiration de la durée de 23 mois, la société locataire, qui est restée dans les locaux, a bénéficié d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (c. com. art. L. 145-5).
Rappelons que la loi Pinel du 18 juin 2014 a expressément exclu du statut des baux commerciaux la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (c. com. art. L. 145-5-1).


Cass. civ. 3, 7 juillet 2015, n° 14-11644 ; loi n° 2014-262 du 18 juin 2014, art. 4, JO du 19